주담대 개인회생, 연체가 막 시작됐다면 집은 어떻게 될까?

자기 집을 담보로 받은 대출의 상환이 밀려 독촉 연락을 받고 있다면, 주담대 개인회생이 가능한지부터 궁금하실 것입니다. 결론부터 말하면 주택담보대출이 있어도 개인회생 신청 자체는 가능하며, 담보 채무는 15억 원 이하 한도 안에서 따집니다. 다만 집은 재산으로 평가되어 변제액에 영향을 주고, 주담대 연체를 두면 경매 절차가 따로 진행될 수 있으니 순서가 중요합니다.

주담대 개인회생, 집을 팔지 않고도 신청이 가능한가요?

주택담보대출이 있다고 해서 개인회생 신청이 막히지는 않습니다. 채무 한도는 무담보 10억 원, 담보 15억 원 이하이고, 급여든 영업소득이든 계속적·반복적 소득이 있어야 합니다. 집을 팔아야 신청할 수 있다는 조건은 없습니다.

다만 주택담보대출은 집에 근저당이 설정된 담보채권입니다. 개인회생은 신용대출·카드값 같은 무담보 채무를 변제계획으로 정리하는 데 강점이 있습니다. 반면 근저당권자는 담보 범위에서 경매를 신청할 권리를 원칙적으로 유지하며, 그 효력이 어디까지 제한되는지는 사건에 따라 다릅니다.

그래서 집을 지키는 방향으로 진행하려면 주담대를 정상적으로 계속 납부하면서 나머지 빚을 변제계획에 담는 구조를 먼저 검토합니다. 저는 이 상담에서 주담대 상환이 몇 번째 밀렸는지부터 묻습니다. 연체 기간에 따라 채권자가 취할 수 있는 조치가 달라지기 때문입니다. 집을 지킬 수 있는지는 소득, 대출 상태, 집의 가치를 함께 봐야 판단됩니다.

집값과 대출 잔액이 어느 정도일 때 변제금에 영향을 주나요?

개인회생에는 청산가치 보장 원칙이 있습니다. 총 변제액이 보유 재산의 가치 이상이어야 한다는 뜻입니다. 파산 절차로 재산을 모두 처분해 나눌 때 채권자가 받을 금액보다 개인회생에서 적게 받으면 안 된다는 기준입니다.

집은 이 계산에 들어가는 대표적인 재산입니다. 그러나 집값 전부가 잡히는 것은 아닙니다. 주담대가 설정되어 있다면 집의 시세에서 담보대출 잔액을 뺀 나머지, 즉 집의 순가치가 중요합니다. 시세가 대출 잔액보다 크게 높으면 그 차이가 재산으로 평가되어 변제액을 끌어올립니다. 대출 잔액이 시세와 비슷하거나 더 크면 집이 재산으로 잡히는 몫은 작아집니다.

구체적인 평가 방식은 법원과 사건에 따라 다릅니다. 시세를 무엇으로 증명하는지, 공동명의 지분을 어떻게 보는지도 달라질 수 있습니다. 그러니 시세와 잔액을 나란히 적어 대략적인 순가치를 가늠해 두는 것이 먼저입니다. 그 숫자가 변제금 논의의 출발점입니다.

연체가 막 시작됐는데, 경매 전에 지금 무엇을 해야 하나요?

연체가 막 시작된 단계에서는 받은 안내문이 어떤 종류인지부터 구분하세요. 단순 납부 독촉인지, 기한이익 상실을 알리는 통지인지, 경매 신청 예고인지에 따라 남은 시간이 크게 다릅니다. 발송 기관이 은행인지 채권을 넘겨받은 회사인지도 확인해야 합니다.

다음으로 등기부등본에서 내 집에 설정된 근저당과 채권자를 확인합니다. 생각지 못한 담보가 설정되어 있는 경우도 있습니다. 이어서 전체 빚을 담보대출과 무담보 채무로 나누어 채권자별 목록을 만드세요. 이 목록이 있어야 개인회생으로 정리할 부분과 계속 납부할 부분을 구분할 수 있습니다.

경매가 시작되기 전에는 선택지가 넓지만, 경매개시결정이 나온 뒤에는 시간이 줄어듭니다. 제가 가장 안타깝게 보는 경우는 연체 안내를 받고도 아무 정리 없이 몇 달을 보내는 것입니다. 연락이 두렵더라도 상황을 숫자로 정리하는 일을 미루지 마세요.

지금 바로 정리할 수 있는 네 가지

• 주담대 계약서와 최근 받은 연체·독촉 안내문을 모아 안내문의 종류와 발송 기관을 확인합니다.
• 등기부등본으로 내 집에 설정된 근저당과 채권자를 확인합니다.
• 대출 잔액과 현재 집 시세를 나란히 적어 집의 순가치를 대략 가늠해 봅니다.
• 전체 빚을 담보대출과 신용대출·카드 등 무담보로 나누어 채권자별로 목록을 만듭니다.

이 네 가지만 정리해도 주담대 개인회생이 내 상황에 맞는지 판단할 기본 자료가 갖춰집니다. 집을 지킬 수 있는지는 소득, 대출 상태, 집의 순가치에 따라 달라지므로 결과를 미리 단정할 수는 없습니다. 그래도 자료가 있으면 어떤 순서로 움직일지는 분명해집니다.