개인회생 부동산, 본인 명의 집이 있을 때 갚을 돈은 어떻게 정해질까?

월급은 꾸준히 받는데 카드값과 생활비 빚이 쌓였고 본인 명의 집이 있어 걱정이시라면, 개인회생 부동산 문제는 이렇게 정리됩니다. 집이 있다는 이유만으로 신청이 막히지는 않습니다. 다만 집의 가치는 총 변제액을 정하는 청산가치에 반영됩니다. 담보대출은 채무 한도에서 무담보 채무와 따로 계산합니다.

집이 내 명의로 있으면 신청 자체가 안 되나요?

부동산을 가지고 있어도 개인회생 신청은 가능합니다. 개인회생에서 중요하게 보는 것은 집의 유무보다 계속적·반복적 소득이 있는지입니다. 급여소득자든 영업소득자든 꾸준한 소득이 있으면 기본 요건을 갖춘 셈입니다. 월급을 받는 직장인이라면 이 부분에서 유리한 위치에 있습니다.

그렇다면 집을 꼭 팔아야 할까요? 개인회생은 재산을 처분해 빚을 갚는 절차가 아니라, 소득에서 일정 금액을 정해 나누어 갚는 절차입니다. 그래서 집을 보유한 채 진행하는 경우가 많습니다. 다만 집이 있다는 사실은 법원이 재산 상태를 평가할 때 빠짐없이 들여다보는 항목이므로, 숨기지 말고 정확히 신고해야 합니다.

저는 상담에서 집이 있으면 신청부터 어렵다고 오해하는 분을 자주 만납니다. 하지만 집이 있어도 신청은 가능합니다. 문제는 그 집이 갚을 돈의 크기에 어떤 영향을 주느냐입니다.

집값이 대출보다 높으면 총 갚을 돈이 늘어나나요?

핵심은 청산가치 보장 원칙입니다. 개인회생에서 총 변제액은 보유 재산의 가치 이상이어야 합니다. 파산해서 재산을 모두 처분했다면 채권자가 받았을 금액보다 개인회생으로 받는 금액이 적으면 안 된다는 뜻입니다.

그래서 집값에서 담보대출 등 설정된 권리를 뺀 순수 가치가 있다면, 그 가치가 총 변제액의 하한선으로 작용합니다. 반대로 대출이 집값 이상이어서 남는 가치가 거의 없다면, 집이 총 변제액을 크게 끌어올리지 않는 경우도 있습니다. 구체적인 평가 금액과 반영 방식은 법원과 사건에 따라 다릅니다.

월 변제금은 월 소득에서 생계비를 뺀 금액으로 정해지므로 집이 있다고 월 부담이 바로 달라지지는 않습니다. 다만 청산가치가 높으면 같은 월 변제금으로 갚는 기간이 길어지거나 총액이 커질 수 있습니다. 변제기간은 원칙 3년이고, 특별한 사정이 있으면 최대 5년까지 가능합니다. 정리하면, 집의 순수 가치가 클수록 총 갚을 돈의 하한이 올라갑니다.

주택담보대출은 채무 한도에 포함되나요?

포함됩니다. 개인회생의 채무 한도는 무담보 10억 원, 담보 15억 원 이하입니다. 카드값이나 신용대출 같은 무담보 빚과 주택담보대출 같은 담보 빚을 나누어 각각의 한도로 확인합니다. 그러니 집이 있는 직장인은 두 종류의 빚을 따로 합산해 보세요.

담보대출은 집에 근저당이 설정된 빚이어서 처리 방식도 무담보 채무와 다릅니다. 담보로 잡힌 부분은 별도 권리로 평가되고, 담보로 충당되지 않는 부분은 무담보 채무처럼 다뤄지는 경우가 있습니다. 구체적인 구분은 대출 잔액, 집의 평가액, 설정된 권리 순위에 따라 달라집니다. 그래서 대출 잔액 확인서와 등기부등본이 필요합니다.

한 가지 더 기억하세요. 대출을 연체 중이라면 담보권 실행이 문제 될 수 있어 일정 관리가 중요합니다. 이 부분은 개별 사정에 따라 판단이 갈리므로 서류를 갖춘 뒤 전문가와 확인해야 합니다.

개인회생 부동산 상황에서 바로 할 수 있는 준비

집이 있는 직장인이 먼저 손댈 수 있는 준비는 다음과 같습니다.

• 등기부등본을 열람해 소유자 명의, 지분, 근저당 등 설정된 권리가 무엇인지 확인한다
• 주택담보대출 잔액 확인서를 받아 현재 대출이 얼마 남았는지 정리한다
• 부동산 시세 자료(인근 실거래 내역이나 감정 자료)를 모아 두고, 대출을 뺀 순수 가치가 어느 정도일지 가늠해 본다
• 무담보 빚과 담보 빚을 구분해 채권자별로 적은 목록을 만든다

이 네 가지가 갖춰지면 집이 총 변제액에 어느 정도 영향을 줄지 훨씬 구체적으로 가늠하게 됩니다. 시세 자료는 완벽하지 않아도 괜찮습니다. 법원 평가와 차이가 나므로 대략의 범위를 잡는 용도로 쓰세요.